空き家放置で固定資産税が6倍に？特定空き家の基準や税金の計算方法、損しないための対策を解説

実家を相続したものの遠方に住んでいて使う予定がないなど、さまざまな事情で「空き家」を所有する方が増えています。しかし、「誰も住んでいないから税金はかからない」と放置していると、思わぬ増税ペナルティに直面する可能性があるため注意が必要です。

急増する空き家問題に対抗するため「空き家法」が強化されており、管理の行き届かない物件は「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。大切な資産を重荷にしないためには、税金の仕組みを正しく理解し、早期に適切な対策を講じることが重要です。

この記事では、空き家にかかる税金の基本や計算方法をはじめ、放置するリスク、特定空き家にしないための有効活用・管理法、さらに空き家売却に強いおすすめの不動産会社まで徹底解説します。

誰も住んでいなくても課税される？空き家にかかる税金の基本

実家を相続したものの遠方に住んでいて使う予定がない、あるいは転勤で自宅をしばらく空けることになったなど、さまざまな事情で「空き家」を所有するケースが増えています。

「人が住んでいないのだから、税金はかからないのではないか」と考えがちですが、それは誤りです。不動産を所有していると税金がかかりますが、これは人が住まない空き家も例外ではありません。居住者の有無に関係なく、不動産を所有しているだけで毎年一定の税金が発生します。

空き家を所有している方に課されるのは、主に「固定資産税」と「都市計画税」の2つです。いずれも、土地や家屋などの「固定資産」を所有している方に課される地方税で、毎年1月1日時点の所有者（＝納税義務者）に対して、各市区町村から納税額の通知書が届きます。所有者はその通知に基づいて税金を納付する仕組みとなっています。

◇空き家に課される2つの税金とその計算方法

では、固定資産税と都市計画税はどのように計算されるのでしょうか。それぞれの基本的な計算方法は次のとおりです。

1. 固定資産税の計算方法

固定資産税は、地方自治体が算出した「固定資産税評価額（課税標準額）」を基準に計算されます。

• 固定資産税 = 課税標準額（固定資産税評価額）× 1.4%（標準税率）

※1.4%は標準税率であり、自治体によっては異なる場合があります。

2. 都市計画税の計算方法

都市計画税は、市街化区域内に不動産を所有している場合にのみ合算して課される税金です。

• 都市計画税 =課税標準額（固定資産税評価額）× 最高0.3%（制限税率）

※税率は自治体ごとに上限0.3%の範囲内で定められています。

これらは、市役所などから送られてくる納税通知書に「課税標準額」として記載されているため、ご自身の空き家がいくらになるか確認してみることをおすすめします。

◇「住宅用地特例」による軽減措置

「誰も住んでいないのに毎年満額の税金を払うのは負担が大きい」と感じるかもしれませんが、実は税金を安く抑えるための重要な制度があります。それが「固定資産税等の住宅用地特例」という軽減措置です。

この住宅用地特例が適用される最大の条件は「敷地の上に住宅が建っていること」です。そのため、人が住んでいない空き家であっても、建物がしっかりと存在していれば、この軽減措置の対象となります。

特例が適用された場合の具体的な計算方法（特例率）は以下のようになります。

• 小規模住宅用地（敷地面積200㎡以下の部分）
  • 固定資産税：課税標準額 × 1/6
  • 都市計画税：課税標準額 × 1/3
• 一般住宅用地（敷地面積200㎡を超える部分）
  • 固定資産税：課税標準額 × 1/3
  • 都市計画税：課税標準額 × 2/3

この「1/6」や「1/3」といった特例率によって、土地にかかる税金は大幅に減税されています。「古い空き家だから」といって安易に解体して更地にしてしまうと、この住宅用地特例から外れてしまい、翌年から土地の固定資産税が実質的に最大6倍に跳ね上がってしまうため注意が必要です。

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空き家は解体しないほうが税制的にお得？

実家や所有している不動産が空き家になったとき、「いっそのこと建物を解体して更地にしたほうがすっきりするのではないか」と考える方は少なくありません。しかし、日本の税制を考慮すると、実は「空き家を解体せずにそのまま残しておいたほうが、税金面で得をする」ケースが非常に多いのが現状です。

人が住んでいないにもかかわらず、なぜ建物を残したほうが有利になるのでしょうか。その理由を、固定資産税や都市計画税の仕組み、そして更地にした場合の落とし穴とあわせて順を追って詳しく解説します。

◇「住宅用地特例」が適用される条件

まず前提として、不動産の固定資産税や都市計画税は、「建物（家屋）」と「土地」のそれぞれに分けて課税されます。

人が住んでいない空き家であっても、ある程度の管理さえ行われていれば、土地にかかる税金が大幅に安くなる「固定資産税等の住宅用地特例」という軽減措置がそのまま適用されます。この特例が適用されると、土地の固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1にまで減額されるため、毎年の税負担を低く抑えることができます。

「空き家だから特例から外される」ということはなく、敷地の上に「住宅」という建物が存在している限り、原則としてこの減税の恩恵を受け続けることが可能です。

◇建物を解体して「更地」にすると税金はどうなる？

では、古い空き家を解体して「更地」にすると、税金はどのように変化するのでしょうか。

建物を解体すれば、当然ながら建物に対する固定資産税は完全にゼロになります。「これで税金が安くなった」と思いがちですが、本当の落とし穴はここからです。

建物をなくして更地にしてしまうと、「敷地の上に住宅が建っていること」という住宅用地特例の適用条件を満たさなくなってしまいます。その結果、土地にかかる税金の軽減措置がすべて解除されてしまうのです。

建物分の税金がなくなったとしても、土地にかかる固定資産税が元の金額（最大6倍）に跳ね上がってしまうため、結果として「建物＋土地」の合計で支払う固定資産税の総額は、更地にしたあとのほうが増えてしまうケースがほとんどです。

◇なぜ日本に空き家が多いのか？課税問題がもたらす影響

日本国内で適切に管理されていない空き家がこれほど多く残されている背景には、まさにこの「課税問題」が深く関係しています。

所有者からすれば、以下のような三重苦に陥ってしまうため、あえて建物を解体せずそのまま放置することを選びがちになります。

• 数十万〜数百万円におよぶ高額な解体費用がかかる
• 解体した翌年から土地の固定資産税が大幅に増税される
• 更地にしてもすぐに買い手が見つかるとは限らない

たとえ人が住んでいないボロボロの家であっても、「建物を残したままのほうが税制的に圧倒的に有利である」という構造が、空き家を壊せない大きな原因と言えます。

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特定空き家とは？

「将来使うかもしれない」「更地にすると税金が高くなるから」といった理由で、実家や所有している不動産を空き家のまま維持している方は少なくありません。これまでは、人が住んでいない古い家であっても、建物が建っていれば土地の固定資産税が安くなる特例が適用されていました。

しかし、適切な管理を怠った空き家が引き起こす社会問題の深刻化に伴い、国は法律を厳罰化しています。現在では、適切に管理されていない空き家は「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、これまで受けられていた減税措置を一方的に解除されてしまうリスクがあります。

こちらでは、空き家をめぐる現状や新しく設けられた制度、そして「空き家を放置すると税金が6倍になる」と言われる仕組みについて詳しく解説します。

◇1.日本の「空き家問題」と「空き家法」の制定

近年、人口減少や高齢化を背景に、国内の空き家数は右肩上がりに増え続けています。

空き家数の推移と現状

総務省統計局が発表した「令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日時点）」によると、日本の総住宅数6,502万戸のうち、空き家数は過去最多の約900万戸、空き家率にして「13.8％」を占めていることが判明しました。これは調査開始以来、過去最高の数値であり、実に「およそ7軒に1軒が空き家」という深刻な状態です。

管理が行き届かない空き家は、害虫・害獣の発生、ゴミの不法投棄、放火の危険、さらには建物の倒壊など、周辺住民の安全や生活環境を脅かす大きな社会問題となっています。

「空き家法」が制定されたねらい

国はこの急増する空き家問題に対抗するため、「空き家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家法）」を制定しました。この法律の主な目的は以下の2点です。

• 空き家の周辺に暮らす住民の生活環境の保全を図ること
• 空き家を減らすため、不動産としての活用・売却・解体を促進すること

この法律は空き家を所有すること自体を禁止しているわけではありません。しかし、「所有している以上は、周辺に迷惑をかけないよう適切に管理しなさい」という所有者の責任を強く求めるものとなっています。

◇2.「特定空き家」と「管理不全空き家」とは？

空き家法に基づき、自治体から「問題がある」と判定される空き家には、主に2つの区分があります。

① 特定空き家

「特定空き家」とは、放置すべきではないと周囲への危険性が明確に認められた空き家のことです。具体的には、以下のような基準で指定されます。

• 倒壊など、保安上著しく危険となる恐れがある状態
• ゴミの放置や悪臭など、衛生上著しく有害となる恐れがある状態
• 適切な管理がなされず、著しく地域の景観を損なっている状態
• その他、放置することが周辺の生活環境の保全に不適切である状態

② 管理不全空き家（2023年新設）

特定空き家に指定されると所有者へのペナルティが発生しますが、これまでは「完全にボロボロになるまで指定できない」という自治体側の課題がありました。そこで2023年の法改正により、新たに新設されたのが「管理不全空き家」という区分です。

管理不全空き家とは、「このまま放置すれば、いずれ特定空き家になる恐れがある、一歩手前の空き家」を指します。窓ガラスが割れたままになっている、庭木が生い茂って道路にはみ出しているなど、管理の手が止まっていると判断された段階で指定の対象となります。

◇3. 管理不全から特定空き家へ指定されるまでの流れ

自治体は、適切な管理が行われていない空き家を見つけると、以下のようなステップを踏んで所有者へ改善を促します。

重要なのは、「管理不全空き家」の段階であっても、自治体からの改善要求（勧告）に応じない場合は、その時点で特定空き家と同様のペナルティが科せられるという点です。

特定空き家や管理不全空き家にならないためにすべきこととは？

前述の通り、空き家を放置して「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるなど、大きな経済的ペナルティを科せられます。そうした事態を避けるためには、所有している空き家を放置せず、適切な「対策」を講じる必要があります。

方法は大きく分けて2つあります。空き家そのものを「手放す・活用する（空き家のままにしない方法）」か、あるいは「適切に維持・管理する（空き家のままで維持する方法）」かです。それぞれの具体的なアプローチを見ていきましょう。

◇1. 資産を有効活用する！空き家のままにしない方法

最も確実なリスク回避策は、空き家という状態そのものを解消することです。

中古物件として売却する

建物と土地をセットで売却し、完全に手放す方法です。特に「相続した空き家」を売却する場合には、最高3,000万円の特別控除（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）が適用できる可能性があります。

賃貸物件として貸し出す

売却せず、人に貸し出して家賃収入を得る方法です。ただし、賃貸にする場合は事前にリフォームや修繕が必要となるほか、オーナー（大家）としての管理業務が発生します。遠方に住んでいる場合などは、信頼できる不動産会社や賃貸管理業者へ業務を委託するのが一般的です。

解体して更地にする

建物を解体すれば、特定空き家などの指定リスクは完全に消滅します。エリアや土地の形状によっては「更地のほうが買い手が見つかりやすく、売却がスムーズに進む」というメリットもあります。ただし、更地にすると土地の固定資産税の軽減特例が外れて税金が高くなるため、解体後は早期に売却するか、駐車場など別の方法で活用する計画をセットで立てておくことが重要です。

◇2. 空き家のままで適切に維持する方法

「今はまだ売却や賃貸に出せない」という場合は、空き家の状態を維持しながら、ペナルティを受けないよう適切に管理する必要があります。

自分で足を運んで管理する

自宅から通える距離にある場合は、自分で定期的に管理するのが最もコストを抑えられます。ただし、換気や通水、庭木の草刈り、建物の破損チェックなどを継続的に行う必要があり、往復の交通費や労力を含めると「本来必要なコストや手間」は決して小さくありません。他の方法と比較する際の基準にすると良いでしょう。

親戚や知人に管理を依頼する

空き家の近くに住む親戚や知人がいる場合、一時的に様子を見てもらう方法です。ただし、長期にわたる場合は「お礼をいくら包むべきか」といった人間関係の配慮が必要になります。また、管理のプロではないため、万が一、台風などで瓦が飛んで近隣に損害を与えてしまった場合など、最終的な損害賠償責任はすべて「所有者」にあることを忘れてはなりません。

専門の管理業者に依頼する

手間の割愛と高い安心感を求めるなら、プロの空き家管理業者へ依頼するのがベストです。毎月数千円〜の費用はかかりますが、定期的な巡回報告書の提出や、プロの視点でのメンテナンス提案を受けられます。

例えば、大手ハウスメーカーグループなどの中古住宅売却・賃貸管理・空き家維持をトータルでサポートしてくれる窓口へ相談してみるのも、最適なプランを見つける近道です。

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埼玉県でおすすめの不動産会社3選

都心のベッドタウンから広大な郊外まで、多様なエリア特性を持つ埼玉県。不動産売却を成功させるためには、地域の市場相場や物件の個性に合わせた最適な会社選びが極めて重要です。

空き家対策の次のステップとして、以下のような空き家・訳あり物件に強い 3 社に相談し、複数社の査定を比較しながら最善の選択肢を見つけ出しましょう。

こちらでは、埼玉全域で高い売却実績や優れたサポート力を誇る、編集部厳選のおすすめ不動産会社3社をご紹介します。

◇株式会社ライフアップエステート

株式会社ライフアップエステートは、他社で断られた築古物件や空き家の再生・売却において、圧倒的な解決力を誇る不動産会社です。

最大の強みは、屋根に穴が空いたような物件やゴミ屋敷状態でも、片付け不要で「そのまま」引き受ける高い買取対応力にあります。自社買取の機動力を活かし、近隣に知られることなく最短72時間（3日間）という驚異的なスピードで現金化が可能。急な資金調達や相続時の整理にも柔軟に対応します。

また、利益優先の買い取りではなく、「仲介」の可能性も含めて最適な選択肢をフラットに導く「ハイブリッド提案」の誠実さも魅力です。

さらに、弁護士や税理士、遺品整理士らと連携した「ワンストップサービス」を確立しており、相続登記や荷物の片付け、解体まで窓口ひとつで完結します。あらゆる空き家問題を一挙に解消してくれる心強い存在です。

屋号	イエステーション （小手指店・小川町店・鴻巣吹上店・飯能店）
会社名	株式会社ライフアップエステート
小手指店（本店）	所在地：〒359-1141 埼玉県所沢市小手指町1-10-22 電話番号：0120-231-884
小川町店	所在地：〒355-0327 埼玉県比企郡小川町腰越179-2 電話番号：0120-231-884
鴻巣吹上店	所在地：〒369-0115 埼玉県鴻巣市吹上本町3-9-2 電話番号：0120-231-884
飯能店	所在地：〒357-0024 埼玉県飯能市緑町11-20 電話番号：0120-231-884
公式ホームページ	https://lifeup-e.jp/

小手指店（本店）

小川町店

鴻巣吹上店

飯能店

◇成仏不動産（マークスライフ株式会社）

成仏不動産は、孤独死や自殺などが起きた事故物件（心理的瑕疵物件）の売却・再生に特化した、唯一無二の専門不動産会社です。

最大の強みは、一般的な不動産会社では敬遠されがちな物件に対し、売却だけでなく特殊清掃、遺品整理、さらには供養やお祓いまで窓口ひとつで一括対応できる体制にあります。「何から手を付ければいいか分からない」という売主様の物理的・精神的負担を大幅に軽減し、専門ノウハウを活かして親身に伴走してくれます。

さらに、適切に処置を施した物件に対して独自の「成仏認定書」を発行する革新的な取り組みを展開。次の買い手が抱く心理的不安を和らげ、不動産の価値を復活させて確実な再生へとつなげます。他社で取り扱いを断られてしまった訳あり物件の悩みを根本から解消し、未来へ資産をつなぐための非常に心強い存在です。

屋号	成仏不動産
会社名	マークスライフ株式会社
所在地	〒330-0845 埼玉県さいたま市大宮区仲町2-28-3 Mitsutaka Bldg2F
電話番号	0120-917-974
公式ホームページ	https://jobutsu.jp/

◇カチタス 熊谷店（株式会社カチタス）

カチタスは、全国に100店舗以上を展開する、中古住宅買取再販の国内最大手企業です。

最大の強みは、中古戸建を中心とした圧倒的な買取・再販実績にあります。自社で買い取った物件にリフォームを施して新たな価値を与え、再び市場へ提供する一貫体制を確立しているため、「築年数が古くて一般の買い手がつかないような空き家であっても、リフォーム前提で積極的に買い取ってくれます。

不動産会社による直接買取となるため、一般の買主を探す仲介売却に比べて圧倒的なスピード感で確実な現金化が可能。「早めに現金化したい」「売却期間を長引かせたくない」という売主様のニーズにスピーディーに応えます。全国区の知名度が生み出す安心感と確かなノウハウで、熊谷市内や周辺エリアの戸建売却を確実に成功へと導く頼れるパートナーです。

屋号	カチタス 熊谷店
会社名	株式会社カチタス
所在地	〒360-0833 埼玉県熊谷市広瀬246-4 広瀬第2貸事務所 B号室
電話番号	0120-048-530
公式ホームページ	https://home.katitas.jp/shop_info/36

まとめ

「誰も住んでいないから税金はかからない」という思い込みは大きな誤りであり、空き家であっても毎年固定資産税や都市計画税が発生します。2026年現在、全国的な空き家率の上昇や生活環境の悪化を背景に「空き家法」が厳罰化されており、適切な管理を怠った物件は「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、土地の減税特例（住宅用地特例）を解除されて税金が最大6倍に跳ね上がるリスクと隣り合わせです。

愛着のある実家や資産を負動産にしないためには、売却・賃貸・更地化といった「空き家のままにしない有効活用」か、プロの管理業者等を活用した「適切な維持・管理」のいずれかを早期に選択・実行する必要があります。

まずは1人で悩まず、空き家問題のワンストップ解決やスピード買取、訳あり物件の再生などに強みを持つ不動産会社へ相談し、複数社の査定を比較しながら、今取るべき最善の選択肢を見つけ出しましょう。

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